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宅基地买卖合同效力及拆迁款如何分配?

笔者恰巧管理过宅基地及农房建设,也从事过农房拆迁工作,特结合当地政策及工作实际作一答复,本答复的主要内容如下:

  1. 与拆迁补偿直接相关的是农房,单一的无农房的宅基地,在拆迁时不会进行拆迁补偿。
  2. 宅基地及农房买卖合同是否有效,取决于购买人的资格条件。
  3. 在宅基地及农房买卖合同有效的情况下,农房进行了产权过户的,拆迁款由购买人获得;合同无效,农房不能进行产权过户,购买人无资格获得拆迁款。

宅基地及农房购买的资格就是两条:(1)本村农业户口人员,(2)满足“一户一宅”条件。下面,就重点说说拆迁补偿与合同效力的相关情况。

一、拆迁补偿是围绕房屋作文章,单一的空置宅基地不会纳入拆迁补偿。

单一的空置宅基地,房屋灭失了的宅基地,都不会纳入拆迁补偿的范畴,既不会进行农房的调查摸底,更不能进行拆迁补偿。说直白点就是,无房屋的宅基地不会进行拆迁补偿。

笔者也处理过一处无房屋的宅基地,在拆迁的调查摸底阶段就已发现了这一问题,按规定就没有进行调查摸底,当然更不可能进行补偿。本地群众也知晓要获得拆迁补偿,首先要有农房。

所以,若是购买的无房屋的空宅基地,在拆迁时不会进行拆迁补偿,就相当是买的一块空地。要想获得拆迁补偿,须是合法购买的农房。

二、对买方而言,农房产权过户是获得拆迁补偿的基本条件。买卖协议无效的就无法过户,双方只能协商解决。

(一)农房拆迁以产权登记为基础。这是从法律上来讲,拆迁中只认被拆迁房屋的产权。房屋产权才是拆迁补偿中的“硬通货”,所有的拆迁补偿都必须建立在合法产权的基础上,拆迁款也是直接划拨到产权人的户头上。

(二)买卖协议无效必定无法进行产权过户。任谁也不能违法办理产权过户的相关事宜,必须是依法办理产权。

(三)无法办理房屋产权过户的只能协商解决争议。当然,拆迁款只能是原房主获得。购买方可主张买方退回相关的购买款项,并适当争取房屋因拆迁而增值的部分收益。但需双方坐下来协商。

最后再次进行强调:合同有效,房屋产权就能过户,过户的房屋被拆迁的,其拆迁补偿由新的房屋产权人获得。合同无效,房屋产权不能过户,其拆迁补偿应直接补偿给原房屋产权人,双方的经济纠纷需协商解决。

(本文图片来自于网络)

一般情况下,房屋买受人的身份直接决定了买卖的效力。对于发生在同一集体经济组织成员之间的房屋买卖,只要符合法律、法规规定的农村宅基地的用地条件或者经过有关组织或部门批准的,一般应当认定房屋转让行为是合法有效的,双方当事人应依约履行。但如果宅基地房屋买卖双方不属于同一集体经济组织,一般认定买卖合同无效。

具体有以下三种情况:

一、买卖有效,拆迁款归转让后的房屋所有权人。

对于发生在农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,假如查明无欺诈、显失公平等情形存在,应当认定房屋买卖合同有效,拆迁补偿归转让后的房屋所有权人所有。

二、买卖合同无效,拆迁款归原房屋所有权人。

对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,假如合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理,双方当事人应各自返还房屋及购房款,如遇拆迁,补偿款归原房屋所有权人所有。

假如认定合同无效,在决定退房退款时,要全面考量到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小,特别是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次,对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况,应对其添附价值进行全面、公平、合理的补偿。

三、效力待定,补偿款协商分配。

对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员,未经有关组织和部门批准,假如合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,并且居住多年,应本着尊重现状、维持稳定的原则,立足调解,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

如遇拆迁,买卖双方可以自行协商分配补偿款;如遇纠纷也可由法院进行裁判分配。

虽然宅基地国家不准卖,但你己卖了给人了,那就是人家的东西!你还惦记干什么?小人!

宅基地买卖,买卖的不是土地所有权,是宅基地使用权,首先是在本村内部人员之间,合同是有效的,买卖完了,使用权就会更改。二,如果卖给非本村的外人,合同是无效的,就是国家不承认,买卖不成立。如果,买卖后又拆迁,本村的,拆迁算买方的,卖方没有了获得补偿的权利。如果是,非本村的买方,合同不成立,恢复原状,就是退回到最初状态,卖的退还买方的当初价款,补偿还会补给当初的卖方。非村集体外,国家是不允许宅基地使用权买卖的。交易需谨慎。

谢邀!


法律规定宅基地是禁止买卖的,但是在生活中还是有交易的,这个怎么处理呢?一般非本村集体的村民只能享受地上附属物的补偿其他的是拿不到的,具体最好是提早咨询专业律师



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大家好,我是乡村小菜,关注农村,助力乡村振兴,欢迎关注、留言、留信探讨三农问题,谢谢!

目前,农村土地管理制度上还不够完善,导致农村中出现很多与《土地管理法》相违背的现象发生。例如题目中的宅基地买卖现象!

  • 那么,国家是否允许宅基地买卖呢?
在改革开放以来,国家在埋头发展经济时,农村土地管理普遍存在一定乱象,占用耕地建设房屋、随意开挖林地、未经批准占用农用地大搞建设等等违法违规现象屡屡发生,这就造成了农村土地资源严重浪费,加剧了土地供需矛盾。

为了杜绝此类现象再次发生,规范管理农村土地资源,国家推进新一轮土地确权登记工作,政策规定:农村宅基地属村集体经济组织所有,集体经济组织成员可以向集体经济组织申请宅基地用于住房建设,宅基地不能转让、不能继承。同时,落实农村宅基地“一户一宅”管理制度!

因此,题目中宅基地转让是否有效力,可以分两个情况分析:一是属于同村集体经济组织成员之间转让。在符合一户一宅政策规定情况下,双方买卖具有法律效力。二是双方不属于同村集体经济组织成员,根据《土地管理法》规定,宅基地不能转让,该买卖属违法行为,不具法律效力。同时,以上转让对于宅基地附着物的房屋,在双方自愿的前提下是可以认定为合法转让!!

  • 拆迁补偿涉及到哪些方面?

拆迁行为涉及到各方利益,因而在发放拆迁补偿金时会再三确认,进行多方协商才最终发放补偿金。

拆迁有多种性质的:有新农村建设的老旧房屋拆;有基础设施建设征地拆迁;还有落实空心村统一改造拆迁等等。

在原有宅基地上的房屋在双方已完善好买卖合同的前提下,拆迁补偿金属买方获得。若双方对房屋所有权存在分歧的,必须双方协商一致的前提下才能发放拆迁补偿金。

根据农村宅基地使用条例,宅基地买卖是不合法的,合同产生不了任何效益。宅基地的拆迁补偿,只能给宅基地的使用者,如果你们私下有买卖合同,那是个人的事,是不受法律保护的,怎么分配拆迁款,自己协商。

你好,宅基地买卖合同的效力结合你们买卖方是否是本村村民,宅基地只能在本村村民之间流转买卖,拆迁款分配可以协商解决,协商不成诉讼,具体的情况请私信我。

国家对农村的宅基地只有使用权,没有买卖权,拆迁时只能补偿地上物,拆迁后只能补偿本村户口拥有者,买方是没有补偿的,只能由买卖双方自行协商处理。

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